Categoria: Cível

Rescisão de contrato não depende de concordância de construtora, diz TJ-SP

O compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios da administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor.

O entendimento é da 11ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo ao dar provimento ao recurso de um comprador para suspender a cobrança das parcelas que vencerem após a citação das construtoras e impedir eventual negativação de seu nome.

A decisão, em caráter liminar, se deu em ação de rescisão contratual cumulada com devolução de quantias pagas. Em maio de 2019, o autor comprou das construtoras rés um apartamento e, até setembro do ano passado, pagou cerca de R$ 11 mil. No entanto, por problemas financeiros, ele pediu a rescisão do contrato.

As construtoras não concordaram com a rescisão, o que levou o comprador a acionar a Justiça. O relator, desembargador Marino Neto, vislumbrou a probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, concedendo a liminar pleiteada pela parte autora. 

“Isso porque o direito à rescisão do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel independe da concordância dos réus, ora agravados, nos termos do disposto na Súmula 1 desta Corte. Presente, assim, a verossimilhança das alegações do autor”, afirmou o magistrado.

Além disso, segundo Neto, mostra-se evidente o dano concreto que está submetido o autor diante da possibilidade de inscrição de seu nome em cadastro de inadimplentes, “em razão da manutenção da exigibilidade das parcelas devidas em relação ao contrato firmado com os réus”.

Foi fixada multa diária de R$ 500, limitada em R$ 30 mil, em caso de descumprimento da ordem de suspender as cobranças.

Fonte: Conjur

Inadimplência do DPVAT não impede pagamento da indenização, diz TJ-SP

A falta de quitação do DPVAT não impede o pagamento da indenização, segundo entendimento recente do Tribunal de Justiça de São Paulo ao determinar o pagamento integral de indenização a um motorista que estava inadimplente quando sofreu um acidente em 2018, que resultou em sequelas graves e permanentes.

O motorista afirmou, na ação, que o pagamento da indenização pela via administrativa foi recusado pela Seguradora Líder, responsável pelo DPVAT. Assim, pediu a condenação da empresa ao pagamento integral da indenização, no valor de R$ 13,5 mil, além do reembolso de despesas médicas.

A seguradora recorreu da sentença de primeira instância que havia determinado o pagamento ao motorista inadimplente. Ao TJ-SP, a empresa afirmou ser legítima a recusa e também alegou que a Súmula 257 do STJ não poderia ser aplicada ao caso, “uma vez que em nenhum dos processos que deu origem ao aludido enunciado a indenização era pleiteada por proprietário inadimplente”.

No entanto, o relator, desembargador Jayme Queiroz Lopes, disse que, para fins de recebimento da indenização do DPVAT, não se exige a quitação do prêmio, “pouco importando que, no momento do acidente, estivesse o veículo inadimplente em relação ao seguro obrigatório”.

Com base na Súmula 257 do STJ, ele afirmou que “a falta de pagamento do prêmio de seguro obrigatório de DPVAT não é motivo para a recusa do pagamento da indenização”, se aplica mesmo nos casos em que a vítima é o proprietário do veículo envolvido no acidente. A decisão se deu por unanimidade.

Despesas de condomínio não podem ser cobradas antes da entrega das chaves

É inviável a cobrança de despesas de condomínio antes da entrega das chaves. Com base nesse entendimento, a 27ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo deu provimento ao recurso de um casal e anulou a cobrança da cota condominial antes da entrega das chaves.

De acordo com o casal, houve atraso na entrega do apartamento. Eles receberam as chaves em julho de 2013. Desde então, o condomínio tem impedido a participação deles nas assembleias por conta de uma dívida condominial referente ao mês de junho de 2013.

O pedido de anulação do débito foi acolhido pela turma julgadora, por unanimidade. A relatora, desembargadora Rosangela Telles, citou precedente do Superior Tribunal de Justiça de que o “promitente comprador apenas poderá ser responsabilizado pelos débitos condominiais a partir do momento em que vier a ser imitido na posse da res”.

A magistrada afirmou que o próprio TJ-SP também tem entendimento no mesmo sentido de que “antes do recebimento das chaves e, pois, da imissão na posse do imóvel, as despesas condominiais não podem ser imputadas” ao comprador.

“Nesse contexto, na medida em que a dívida que o condomínio apelado imputa aos apelantes corresponde a 10/6/2013, período anterior à imissão de suas respectivas posses no imóvel, é certo que a cobrança é inexigível, ressalvado o entendimento do I. juízo a quo”, completou Telles.

A turma julgadora também determinou que o condomínio pague indenização por danos morais, no valor de R$ 10 mil, por ter proibido o casal de participar e votar nas assembleias em razão de uma dívida ilegal.

Fonte: Conjur

Desembargador de São Paulo suspende IPVA para pessoas com deficiência

Estabelecer que só há isenção de IPVA quando o veículo é adaptado para a situação individual de cada motorista com deficiência cria uma discriminação indevida, já que existem pessoas com deficiência grave e severa que não precisam de veículos adaptados.

Desembargador afirmou que isenção vale para quem tem e para quem não tem carro adaptado
O entendimento é do desembargador Nogueira Diefenthaler, da 5ª Câmara de Direito Público de São Paulo. O magistrado suspendeu a cobrança de IPVA para pessoas com deficiência em SP, independentemente de o carro do beneficiado ser adaptado ou não. A decisão liminar é de sexta-feira (22/1)

No caso concreto, o Ministério Público estadual contesta a Lei 17.293/20, que dispõe sobre medidas voltadas ao ajuste fiscal e ao equilíbrio das contas públicas de São Paulo. A norma isenta pessoas com deficiência de pagarem o IPVA, mas somente quando o veículo é adaptado para a situação específica do dono.

Para o MP, a lei estadual “cria uma distinção absolutamente ilegal, ferindo, entre vários outros, o princípio da igualdade tributária” ao tratar “como fato gerador da tributação ou da isenção não a condição vulnerável do contribuinte deficiente, mas o tipo de adaptação implementada no veículo”.

O desembargador do TJ-SP concordou com o argumento. “Ao menos a princípio, verifica-se que a nova exigência estabelecida pela Lei estadual 17.293/2020 para a concessão da isenção do IPVA acaba por criar discriminação indevida entre os motoristas portadores de deficiência, em prejuízo daqueles que possuem deficiência grave ou severa mas que não necessitam de veículo adaptado, em aparente violação ao princípio constitucional da isonomia”, disse o magistrado.

A necessidade de decidir sobre a questão com urgência, apontou o desembargador, “se acha presente, de vez que teve início o prazo para recolhimento do IPVA e, como noticiado pelo recorrente, há motoristas com deficiência grave ou severa que estão tendo seus requerimentos de isenção indeferidos com base nas novas exigências”.

Imóvel de família oferecido como caução em contrato de locação é impenhorável

As hipóteses de exceção à regra da impenhorabilidade do bem de família, previstas na Lei 8.009/90, são taxativas e não comportam interpretação extensiva. Por isso, não é possível penhorar imóvel oferecido como caução em contrato de locação.

Imóvel oferecido como caução em contrato de locação não se confunde com hipoteca
123RF

Com esse entendimento, a 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça deu provimento ao recurso especial de um terceiro em relação de locação de imóvel, que teve a penhora de seu imóvel oferecido com caução deferida pelo Tribunal de Justiça de São Paulo.

A corte paulista entendeu que seria descabida a alegação de impenhorabilidade do bem de família, pois a caução do bem imóvel no contrato de locação configura hipoteca, que é hipótese de exceção à regra de impenhorabilidade, segundo o inciso V do artigo 3º da Lei 8.009/90.

Relatora, a ministra Nancy Andrighi corrigiu o entendimento porque a norma só incide em caso de hipoteca dada em garantia de dívida própria, e não de dívida de terceiro. E no mais, a lei se limita a admitir a penhora por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação, conforme o inciso VII.

“Considerando que a possibilidade de expropriação do imóvel residencial é exceção à garantia da impenhorabilidade, a interpretação às ressalvas legais deve ser restritiva, sobretudo na hipótese sob exame, em que o legislador optou, expressamente, pela espécie (fiança), e não pelo gênero (caução), não deixando, por conseguinte, margem a dúvidas”, concluiu.

Lojista de shopping consegue reduzir aluguel, cotas de condomínio e taxas de consumo

Loja de shopping consegue redução das cotas de condomínio, taxas de consumo, aluguel mínimo e fundo de promoção e propaganda. Decisão é do juiz de Direito Marcelo Nobre de Almeida, da 7ª vara Cível da Barra da Tijuca/RJ. O magistrado ainda determinou que nos seis meses subsequentes fica restabelecido o “aluguel percentual”.

A lojista requereu a isenção ou redução no pagamento do aluguel e das demais despesas contratadas durante o período de fechamento do shopping e nos seis meses que se seguem em razão da pandemia.

O juiz destacou que o perigo de dano é evidente diante das consequências óbvias que o fechamento do estabelecimento acarretou, afetando diretamente o fluxo de capital de qualquer empresa e pondo em risco a sua própria manutenção futura.

“A probabilidade do direito alegado se encontra consubstanciada na documentação por ora apresentada, indicando a existência do vínculo contratual entre as partes e das notórias limitações estabelecidas pelos entes públicos para a prestação da atividade empresarial.”

No entanto, o magistrado ressaltou que a isenção total causaria danos reversos ao locador e implicaria em transferência pura e simples a ele das consequências financeiras que também sofre.

Assim, determinou a redução, de março a junho, das cotas de condomínio, das taxas de consumo e do aluguel mínimo em 50% e a isenção de 100% do valor de fundo de promoção e propaganda.

O juiz ainda determinou que nos seis meses subsequentes ficam restabelecidos o critério previsto em contrato do “aluguel percentual”.

Segundo o advogado Lucas Muniz Sojo, a decisão vem na esteira das decisões do judiciário brasileiro, que tem garantido diversos direitos aos lojistas frente aos grupos de shopping’s centers.

As decisões tem garantido a subsistência de muitos negócios frente a crise de saúde/econômica enfrentada pelo país.

Contrato de namoro pode servir a casais que coabitam durante a quarentena; especialista comenta

Desde o início da pandemia do Coronavírus, muitos casais resolveram cumprir juntos a quarentena. A vivência na mesma casa, ainda que momentaneamente, embaralhou o entendimento de muitos sobre namoro e união estável, bem como a diferenciação entre essas duas condições. Para dirimir tais dúvidas, ganhou enfoque o contrato de namoro, apontado por alguns como uma saída eficaz para deixar claro a intenção das partes nesta forma de relacionamento.

A advogada, mediadora e professora Marília Pedroso Xavier, membro do Instituto Brasileiro de Direito de Família – IBDFAM, autora do livro “Contratos de Namoro – Amor Líquido e Direito de Família Mínimo”, identifica que, em razão da recente coabitação adotada pelos casais, bem como pela intensificação da convivência, é fundamental que os pares tenham clareza sobre qual o seu tipo de relacionamento.

“Trata-se de um namoro ou de uma verdadeira família, consubstanciada na união estável? A dúvida poderá ocorrer em razão da atual dicção do artigo 1.723, do Código Civil – CC. Segundo o dispositivo, a união estável é caracterizada como uma união pública, contínua e duradoura, com o objetivo de constituir família”, destaca Marília.

A especialista observa que, na contemporaneidade, muitos namoros podem ser entendidos como relacionamentos públicos, contínuos e duradouros. “Porém, o traço distintivo em relação a união estável será a ausência naquele momento da intenção de constituir família. Por isso, é necessário deixar bem delineados os contornos desse elemento subjetivo”, frisa.

“Afinal, se ocorrer o óbito de um dos componentes do casal (ou até mesmo ambos), poderá haver dúvida sobre isso e o provável início de demandas judiciais para discutirem efeitos patrimoniais daquele relacionamento. Normalmente, esses litígios são épicos e, lamentavelmente, é feita uma verdadeira devassa em toda a intimidade do casal para analisar se havia ou não o objetivo de constituir família. Penso que uma estratégia jurídica preventiva pode ser muito mais adequada e proveitosa para todos”, defende Marília.

Eficácia e segurança jurídica dos contratos de namoro

“O contrato de namoro pode ser entabulado pelas partes justamente para aclarar que, apesar do casal viver um relacionamento público, contínuo e duradouro, não reconhecem ali a existência de uma família, de uma união estável. Felizmente, o Poder Judiciário brasileiro tem reconhecido que namoros longos, assim chamado ‘namoros qualificados’, não se confundem com união estável”, explica Marília Xavier.

Ela aponta que esses documentos poderão servir de prova sobre o elemento anímico de cada uma das partes e os rumos patrimoniais escolhidos por elas. “A advocacia revela que, quando o assunto não é enfrentado de forma madura e transparente, surge essa dúvida ao final do relacionamento. Por vezes, essa dúvida é legítima; por outras, as partes se dão conta que valerá a pena aforar uma demanda e, na pior das hipóteses, pactuar um acordo para que a demanda chegue ao fim – ante a lentidão do Judiciário.”

A especialista frisa que o documento deve ser redigido com fidelidade absoluta ao que efetivamente é vivido pelas partes, afinal, não pode se prestar para objetivos escusos e fraudulentos. “Não existe forma especial para sua pactuação, mas sugerimos que seja sempre redigido por um advogado familiarista que possa bem clausular os termos do relacionamento, trazendo segurança para as partes. Também a forma pública pode gerar mais segurança, pois permite a extração futura de cópias e também atesta a veracidade das firmas ali contidas”, destaca Marília.

Tabu sobre contratos de namoro é semelhante ao da esfera sucessória

A advogada observa que existe resistência por parte de namorados em aderir a esses contratos, geralmente por medo de sinalizar desconfiança em relação ao par. “Falar sobre dinheiro e sobre bens, infelizmente, ainda é um grande tabu no nosso país. Isso pode ser visto não só nos relacionamentos amorosos, mas também quando estamos na esfera sucessória. Basta lembrar do quanto as pessoas têm melindres para falar sobre testamentos com seus familiares.”

“Penso que essa resistência precisa ser superada. Sou uma grande entusiasta de que a sociedade brasileira desperte para a necessidade de realizar planejamentos patrimoniais e sucessórios. Tudo de forma idônea, transparente e em observância a autonomia privada das partes”, defende Marília.

Ela salienta que o contrato de namoro não é feito por desconfiança. “Ao contrário, as partes conscientemente manifestam aquilo que intencionam no campo do amor, do afeto e de potenciais efeitos jurídicos que julgam (in)desejados. Se isso for mal recebido por uma das partes do casal e acarretar no fim do relacionamento, penso que apenas significará que ambos não estavam alinhados e que a questão já era ‘crônica de uma morte anunciada’”, conclui a advogada.

Fonte: http://www.ibdfam.org.br/noticias/7417/Contrato+de+namoro+pode+servir+a+casais+que+coabitam+durante+a+quarentena%3B+especialista+comenta

Belbancy Incorporações e Central Park Urbanismo condenadas a devolver 80% do valor pago

Em ação de rescisão contratual movida pela Muniz Sojo Advogados, as empresas Belbancy Incorporações e Empreendimentos Ltda e Central Park Urbanismo e Administração Ltda foram condenadas a devolver 80% do valor total pago, corrigido monetariamente desde o desembolso de cada um dos pagamentos, de uma única vez.

No inicio da ação por pedido feito pelos advogados, o juiz da 3ª Vara Cível de Cotia, determinou a suspensão de todos os pagamentos, além de impedir que as empresas realizassem a negativação do nome dos desistentes.

O caso teve inicio quando as empresas foram procuradas na tentativa de rescindir o contrato, porém informaram que somente estavam rescindo através de decisão judicial, em razão do falecimento de um dos sócios.

Com isso, a ação de rescisão contratual foi proposta, buscando desde o seu inicio, a suspensão das parcelas e que as empresas não negativassem o nome dos clientes.

Em decisão liminar, as empresas foram intimadas e apresentaram defesa, alegando que não poderiam rescindir o contrato.

Ao final, em sentença o juiz assegurou as partes por sua inequívoca manifestação de vontade em rescindir o contrato, o seu direito a rescisão contratual conforme proposto.

O caso assim como diversos outros, onde as empresas vem dificultando a situação dos clientes inadimplentes que não conseguem mais arcar com as parcelas, devido a essa situação o judiciário tem se mostrado a melhor solução para resolver os problemas contratuais.

Tem alguma dúvida, sobre distratos e a rescisão imobiliária? Entre em contato por telefone no (11) 3090-4447, e-mail contato@munizsojo.com.br ou clique no botão abaixo para entrar em contato direto no WhatsApp:

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Como salvar a sua empresa da crise?

Diante da Pandemia do Covid-19 diversos países e o Brasil, além das medidas de saúde para contenção do vírus, tem adotado e proposto medidas econômicas, para preservar empresas e salvar empregos.

O executivo tem costurado medidas extraordinárias, inclusive para os profissionais autônomos, visando salvaguardar a renda e a dignidade do mercado informal de trabalho, e de empreendedores.

O legislativo por sua vez não fica para trás, deputados e senadores reunidos em pautas urgentes, analisando e colocando em votação projetos para salvar a economia, aliviar a carga tributária, assim como preservar as relações contratuais.

No entanto, a urgência esbarra no engessamento da burocracia e na política, e vemos que muitas das soluções ficam apenas no ilusório, ou tramitando de forma morosa dentro de departamentos.

As incertezas do período deixam os empresários de mãos atadas, sem saber quais as melhores e mais acertadas decisões a serem tomadas.

Por isso, digo “é melhor um passarinho na mão, do que dois voando”, parafraseando o Dr. Eronides dos Santos, Promotor das Varas Especializadas em Recuperação de Empresas e Falências de São Paulo, a legislação existente conta com instrumentos jurídicos para restruturação empresarial, como a recuperação judicial e extrajudicial, disciplinadas pela Lei 11.101/2005.

Existe um projeto de alteração para referida Lei, que inclusive já propõe soluções para a crise do Covid-19, contudo como anteriormente mencionado, está em tramitação, sem previsão para ser votado.

Para quem não conhece a recuperação judicial ou extrajudicial é um instrumento jurídico, pelo qual a empresa que está em uma situação de crise busca uma negociação coletiva com seus credores, sob a supervisão da Justiça.

O procedimento, em breves linhas, se trata do ajuizamento de uma ação, que demostra para o Juiz e credores, a situação real e os motivos da crise enfrentada pela empresa. Igualmente deve informar todos os seus credores, e os valores dos débitos.

Preenchidos todos os requisitos formais da lei, o que depois abordaremos em um novo artigo, o Juiz defere o processamento do pedido, concedendo a empresa um período de blindagem de no mínimo 180 dias, chamado de stay period.

Durante esse período, a empresa tem seu patrimônio protegido e não precisa pagar aqueles credores submetidos a ação de recuperação judicial. O que por sua vez alivia o fluxo de caixa da empresa.

Contudo, obrigatoriamente deve apresentar aos credores um plano de recuperação, no prazo de 60 dias, que demonstre a viabilidade da empresa, quais medidas serão adotadas para superação da crise, assim como a forma de pagamento dos credores.

Apresentado o plano de recuperação é realizada uma assembleia de credores, que em tempos de Covid-19 deverá ser realizada de forma eletrônica e virtual, para votação do plano, caso seja aprovado pela maioria, o Juiz concede a recuperação da empresa. No entanto, caso os credores não aprovem o plano, o Juiz declarará a falência.

Apesar dos resultados possíveis, recuperação ou falência, a recuperação judicial tem se mostrado aliada do empresário, para renegociação de seus débitos, assim como a preservação da empresa e dos empregos.

Tem beneficiado inclusive os credores de forma geral, que antes não viam solução para recebimento de seus créditos, e após a recuperação tem previsão e a certeza do recebimento, pois caso o contrário será decretado a falência da empresa devedora.

Eis aqui uma das soluções para salvar as empresas da situação de crise, apesar o texto acima ser de leitura fácil, não se engane que a recuperação judicial ou extrajudicial seja fácil dessa maneira. Demanda de muito trabalho, preparação, negociação, experiência, e alguns cabelos brancos também, mas se bem desenhada e aplicada corretamente, é realmente uma ferramenta poderosa para superação da crise.

Por Fabio Prando Fagundes Góes, advogado e Pós Graduado na área de recuperação judicial e falências.

Coronavírus e a crise econômica, existem saídas para os empresários?

Todos sabemos e vivemos no dia a dia os impactos criados pela Pandemia do Coronavírus, seja no sistema de saúde, econômico ou no tecido social. O sistema que conhecemos criado sobre o prisma do risco, se vê colocado na parede quando a incerteza toma conta dos governantes e mercados globais.

As previsões econômicas de grandes instituições financeiras, como o Itaú um dos principais e maiores do país, prevê uma redução da projeção de crescimento do PIB brasileiro, que antes era de 1,8% para -0,7%, para o ano de 2020. O restante dos países também acompanham essas projeções de retração.

Diferente de outras crises enfrentadas na história as fronteiras não foram capazes de suprimir as expectativas econômicas. Apenas para ilustrar, durante a 2ª Mundial o Estados Unidos, apesar de ter participado ativamente do conflito, cresceu economicamente, haja vista que seu território não foi atingido pelas sombras da guerra. Viu a oportunidade de se tornar o celeiro do mundo, e teve destaque nos setores da alimentação, automobilístico e imobiliário no pós guerra.

Voltando para as projeções do PIB, é natural que quando haja uma retração econômica a curva seja descendente, em contrapartida a insolvência cresce no período, apresentando uma curva ascendente, o que ocasiona um descolamento dessas curvas.

Ou seja, diante deste cenário, o empresário brasileiro se vê pressionado entre o pagamento dos credores e o pagamento de funcionários e outras obrigações contraídas antes mesmo da Pandemia, que foram impactadas brutalmente pela perda de faturamento, decorrência do isolamento social, mercado financeiro e incerteza geral do investidor.

Os Governos em todas suas instâncias, Municipal, Estadual e Federal buscam alternativas para desonerar os empresários e profissionais autônomos, visando a preservação das empresas e dos empregados. Contudo, é nítido que tropeçam na vontade política e burocracia das instituições, e não conseguem imprimir a velocidade necessária para socorrer o país.

Além do bom senso que deverá ser utilizado nas negociações entre credores e devedores, muitos empresários e agentes de direito enxergam no sistema jurídico brasileiro uma saída para combater os efeitos da crise que se instala. Ações revisionais por exemplo, poderão ser uma saída para revisões contratuais.

Há ainda mecanismos jurídicos como a Recuperação Judicial ou Extrajudicial, que são disciplinadas pela Lei 11.101/2005, no qual o empresário em situação de insolvência pode negociar suas dívidas com os credores de forma coletiva, sob a supervisão da Justiça.

Atualmente está em pauta um projeto de lei que visa aperfeiçoar a lei 11.101/2005, o qual inclusive diante da Pandemia de Coronavírus, recebeu uma alteração significativa em seu texto. Foi inserido artigos que visam uma negociação coletiva entre devedor e credores, de maneira mais simplificada e célere, mas ainda com a supervisão da Justiça.

Este mecanismo recém inserido, se aprovado, prevê também que os empreendedores que tiveram uma redução de mais de 30% do faturamento, poderão usufruir do período de 90 dias de proteção contra credores, ou seja, durante esse prazo não sofreram medidas contra o seu patrimônio, praticamente uma moratória temporária.

Talvez a maior novidade deste projeto, seja de que além dos empresários regularmente inscritos nas Juntas Comerciais, poderão usufruir das benesses desta negociação, agentes econômicos em geral.

Desta forma, estamos acompanhando as novidades legislativas e as ações do governo, para atender as necessidades de nossos clientes de forma rápida e segura.

Por Fabio Prando Fagundes Góes, advogado e Pós Graduado na área de recuperação judicial e falências.