Categoria: Contratual

Imóvel de família oferecido como caução em contrato de locação é impenhorável

As hipóteses de exceção à regra da impenhorabilidade do bem de família, previstas na Lei 8.009/90, são taxativas e não comportam interpretação extensiva. Por isso, não é possível penhorar imóvel oferecido como caução em contrato de locação.

Imóvel oferecido como caução em contrato de locação não se confunde com hipoteca
123RF

Com esse entendimento, a 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça deu provimento ao recurso especial de um terceiro em relação de locação de imóvel, que teve a penhora de seu imóvel oferecido com caução deferida pelo Tribunal de Justiça de São Paulo.

A corte paulista entendeu que seria descabida a alegação de impenhorabilidade do bem de família, pois a caução do bem imóvel no contrato de locação configura hipoteca, que é hipótese de exceção à regra de impenhorabilidade, segundo o inciso V do artigo 3º da Lei 8.009/90.

Relatora, a ministra Nancy Andrighi corrigiu o entendimento porque a norma só incide em caso de hipoteca dada em garantia de dívida própria, e não de dívida de terceiro. E no mais, a lei se limita a admitir a penhora por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação, conforme o inciso VII.

“Considerando que a possibilidade de expropriação do imóvel residencial é exceção à garantia da impenhorabilidade, a interpretação às ressalvas legais deve ser restritiva, sobretudo na hipótese sob exame, em que o legislador optou, expressamente, pela espécie (fiança), e não pelo gênero (caução), não deixando, por conseguinte, margem a dúvidas”, concluiu.

Lojista de shopping consegue reduzir aluguel, cotas de condomínio e taxas de consumo

Loja de shopping consegue redução das cotas de condomínio, taxas de consumo, aluguel mínimo e fundo de promoção e propaganda. Decisão é do juiz de Direito Marcelo Nobre de Almeida, da 7ª vara Cível da Barra da Tijuca/RJ. O magistrado ainda determinou que nos seis meses subsequentes fica restabelecido o “aluguel percentual”.

A lojista requereu a isenção ou redução no pagamento do aluguel e das demais despesas contratadas durante o período de fechamento do shopping e nos seis meses que se seguem em razão da pandemia.

O juiz destacou que o perigo de dano é evidente diante das consequências óbvias que o fechamento do estabelecimento acarretou, afetando diretamente o fluxo de capital de qualquer empresa e pondo em risco a sua própria manutenção futura.

“A probabilidade do direito alegado se encontra consubstanciada na documentação por ora apresentada, indicando a existência do vínculo contratual entre as partes e das notórias limitações estabelecidas pelos entes públicos para a prestação da atividade empresarial.”

No entanto, o magistrado ressaltou que a isenção total causaria danos reversos ao locador e implicaria em transferência pura e simples a ele das consequências financeiras que também sofre.

Assim, determinou a redução, de março a junho, das cotas de condomínio, das taxas de consumo e do aluguel mínimo em 50% e a isenção de 100% do valor de fundo de promoção e propaganda.

O juiz ainda determinou que nos seis meses subsequentes ficam restabelecidos o critério previsto em contrato do “aluguel percentual”.

Segundo o advogado Lucas Muniz Sojo, a decisão vem na esteira das decisões do judiciário brasileiro, que tem garantido diversos direitos aos lojistas frente aos grupos de shopping’s centers.

As decisões tem garantido a subsistência de muitos negócios frente a crise de saúde/econômica enfrentada pelo país.

Como salvar a sua empresa da crise?

Diante da Pandemia do Covid-19 diversos países e o Brasil, além das medidas de saúde para contenção do vírus, tem adotado e proposto medidas econômicas, para preservar empresas e salvar empregos.

O executivo tem costurado medidas extraordinárias, inclusive para os profissionais autônomos, visando salvaguardar a renda e a dignidade do mercado informal de trabalho, e de empreendedores.

O legislativo por sua vez não fica para trás, deputados e senadores reunidos em pautas urgentes, analisando e colocando em votação projetos para salvar a economia, aliviar a carga tributária, assim como preservar as relações contratuais.

No entanto, a urgência esbarra no engessamento da burocracia e na política, e vemos que muitas das soluções ficam apenas no ilusório, ou tramitando de forma morosa dentro de departamentos.

As incertezas do período deixam os empresários de mãos atadas, sem saber quais as melhores e mais acertadas decisões a serem tomadas.

Por isso, digo “é melhor um passarinho na mão, do que dois voando”, parafraseando o Dr. Eronides dos Santos, Promotor das Varas Especializadas em Recuperação de Empresas e Falências de São Paulo, a legislação existente conta com instrumentos jurídicos para restruturação empresarial, como a recuperação judicial e extrajudicial, disciplinadas pela Lei 11.101/2005.

Existe um projeto de alteração para referida Lei, que inclusive já propõe soluções para a crise do Covid-19, contudo como anteriormente mencionado, está em tramitação, sem previsão para ser votado.

Para quem não conhece a recuperação judicial ou extrajudicial é um instrumento jurídico, pelo qual a empresa que está em uma situação de crise busca uma negociação coletiva com seus credores, sob a supervisão da Justiça.

O procedimento, em breves linhas, se trata do ajuizamento de uma ação, que demostra para o Juiz e credores, a situação real e os motivos da crise enfrentada pela empresa. Igualmente deve informar todos os seus credores, e os valores dos débitos.

Preenchidos todos os requisitos formais da lei, o que depois abordaremos em um novo artigo, o Juiz defere o processamento do pedido, concedendo a empresa um período de blindagem de no mínimo 180 dias, chamado de stay period.

Durante esse período, a empresa tem seu patrimônio protegido e não precisa pagar aqueles credores submetidos a ação de recuperação judicial. O que por sua vez alivia o fluxo de caixa da empresa.

Contudo, obrigatoriamente deve apresentar aos credores um plano de recuperação, no prazo de 60 dias, que demonstre a viabilidade da empresa, quais medidas serão adotadas para superação da crise, assim como a forma de pagamento dos credores.

Apresentado o plano de recuperação é realizada uma assembleia de credores, que em tempos de Covid-19 deverá ser realizada de forma eletrônica e virtual, para votação do plano, caso seja aprovado pela maioria, o Juiz concede a recuperação da empresa. No entanto, caso os credores não aprovem o plano, o Juiz declarará a falência.

Apesar dos resultados possíveis, recuperação ou falência, a recuperação judicial tem se mostrado aliada do empresário, para renegociação de seus débitos, assim como a preservação da empresa e dos empregos.

Tem beneficiado inclusive os credores de forma geral, que antes não viam solução para recebimento de seus créditos, e após a recuperação tem previsão e a certeza do recebimento, pois caso o contrário será decretado a falência da empresa devedora.

Eis aqui uma das soluções para salvar as empresas da situação de crise, apesar o texto acima ser de leitura fácil, não se engane que a recuperação judicial ou extrajudicial seja fácil dessa maneira. Demanda de muito trabalho, preparação, negociação, experiência, e alguns cabelos brancos também, mas se bem desenhada e aplicada corretamente, é realmente uma ferramenta poderosa para superação da crise.

Por Fabio Prando Fagundes Góes, advogado e Pós Graduado na área de recuperação judicial e falências.

Coronavírus e a crise econômica, existem saídas para os empresários?

Todos sabemos e vivemos no dia a dia os impactos criados pela Pandemia do Coronavírus, seja no sistema de saúde, econômico ou no tecido social. O sistema que conhecemos criado sobre o prisma do risco, se vê colocado na parede quando a incerteza toma conta dos governantes e mercados globais.

As previsões econômicas de grandes instituições financeiras, como o Itaú um dos principais e maiores do país, prevê uma redução da projeção de crescimento do PIB brasileiro, que antes era de 1,8% para -0,7%, para o ano de 2020. O restante dos países também acompanham essas projeções de retração.

Diferente de outras crises enfrentadas na história as fronteiras não foram capazes de suprimir as expectativas econômicas. Apenas para ilustrar, durante a 2ª Mundial o Estados Unidos, apesar de ter participado ativamente do conflito, cresceu economicamente, haja vista que seu território não foi atingido pelas sombras da guerra. Viu a oportunidade de se tornar o celeiro do mundo, e teve destaque nos setores da alimentação, automobilístico e imobiliário no pós guerra.

Voltando para as projeções do PIB, é natural que quando haja uma retração econômica a curva seja descendente, em contrapartida a insolvência cresce no período, apresentando uma curva ascendente, o que ocasiona um descolamento dessas curvas.

Ou seja, diante deste cenário, o empresário brasileiro se vê pressionado entre o pagamento dos credores e o pagamento de funcionários e outras obrigações contraídas antes mesmo da Pandemia, que foram impactadas brutalmente pela perda de faturamento, decorrência do isolamento social, mercado financeiro e incerteza geral do investidor.

Os Governos em todas suas instâncias, Municipal, Estadual e Federal buscam alternativas para desonerar os empresários e profissionais autônomos, visando a preservação das empresas e dos empregados. Contudo, é nítido que tropeçam na vontade política e burocracia das instituições, e não conseguem imprimir a velocidade necessária para socorrer o país.

Além do bom senso que deverá ser utilizado nas negociações entre credores e devedores, muitos empresários e agentes de direito enxergam no sistema jurídico brasileiro uma saída para combater os efeitos da crise que se instala. Ações revisionais por exemplo, poderão ser uma saída para revisões contratuais.

Há ainda mecanismos jurídicos como a Recuperação Judicial ou Extrajudicial, que são disciplinadas pela Lei 11.101/2005, no qual o empresário em situação de insolvência pode negociar suas dívidas com os credores de forma coletiva, sob a supervisão da Justiça.

Atualmente está em pauta um projeto de lei que visa aperfeiçoar a lei 11.101/2005, o qual inclusive diante da Pandemia de Coronavírus, recebeu uma alteração significativa em seu texto. Foi inserido artigos que visam uma negociação coletiva entre devedor e credores, de maneira mais simplificada e célere, mas ainda com a supervisão da Justiça.

Este mecanismo recém inserido, se aprovado, prevê também que os empreendedores que tiveram uma redução de mais de 30% do faturamento, poderão usufruir do período de 90 dias de proteção contra credores, ou seja, durante esse prazo não sofreram medidas contra o seu patrimônio, praticamente uma moratória temporária.

Talvez a maior novidade deste projeto, seja de que além dos empresários regularmente inscritos nas Juntas Comerciais, poderão usufruir das benesses desta negociação, agentes econômicos em geral.

Desta forma, estamos acompanhando as novidades legislativas e as ações do governo, para atender as necessidades de nossos clientes de forma rápida e segura.

Por Fabio Prando Fagundes Góes, advogado e Pós Graduado na área de recuperação judicial e falências.

IR que incide sobre direito de imagem de jogador de futebol é de pessoa física

A exploração de imagem de jogador de futebol não se enquadra na exceção à Lei 11.196/2005, que iguala o pagamento de imposto por serviços personalíssimos à alíquota cobrada por pessoas jurídicas. Portanto, o jogador que cede direitos de imagem à exploração comercial deve pagar imposto de renda como pessoa física, e não pessoa jurídica. O entendimento é da 1ª Turma Ordinária da 4ª Câmara da 2ª Seção do Conselho Administrativo de Recursos Fiscais (Carf).

No caso, o colegiado analisou um auto de Infração relativo ao imposto de renda do jogador de futebol Anderson Souza, o Deco, para verificar a natureza dos rendimentos do jogador. A Fiscalização constatou que nos contratos de publicidade do Fluminense e da Unimed as referidas negociações, na verdade, não passam de um artifício para evitar ou reduzir o pagamento de encargos sociais, trabalhistas e tributários. Eles foram lançados como lucro de pessoa jurídica, uma forma de “enganar” a Receita para que não fosse cobrada a tributação sobre a pessoa física.

Em sua defesa, o jogador alegou que impedir a transação (constituição de empresa para negociação do seu direito de imagem, que então seria sublicenciado a outras empresas) seria uma afronta “à  Lei Pelé, ao Código Civil, aos princípios da livre iniciativa, liberdade de contrato e autonomia de vontade  das  partes  e,  mais  especificamente,  ao próprio  artigo 110  do Código Tributário Nacional.”.

Por voto de qualidade, prevaleceu entendimento da conselheira Marialva de Castro Calabrich Schlucking. Para ela, apenas os serviços intelectuais, de natureza científica, artística ou cultural, em caráter personalíssimo ou não, estão abarcados no dispositivo que altera o regime de pagamento de impostos, mas a exploração do direito de imagem de jogador de futebol não se enquadra em nenhum destes quesitos.

“Não há dúvida que a exploração do direito de imagem de um jogador de futebol, além de não ter natureza de prestação de serviço intelectual, não possui natureza científica nem artística, sendo cristalino esse entendimento. E mais: a sistemática não nos permite vislumbrar a natureza cultural da exploração do direito de imagem de um jogador de futebol, ainda que esse esporte faça parte da cultura de nosso povo. Isto porque da leitura da própria Constituição Federal, tem­-se clara a distinção entre cultura e desportos”, diz. 

O colegiado entendeu também que, como não ficou provada a intenção de enganar o Fisco, o jogador terá direito a deduzir do valor total devido de IR pessoa física os valores que já foram pagos pela pessoa jurídica, uma vez que a receita da empresa nos contratos foi desclassificada e considerada rendimento tributável auferido pela pessoa física.

Entendimento Vencido
Segundo a relatora, conselheira Luciana Matos Pereira Barbosa, o direito de imagem encontra previsão na Constituição Federal, e se caracteriza como um direito individual que, no caso do atleta profissional, se relaciona à veiculação da sua imagem individualmente considerada.

“O direito de imagem consiste na prerrogativa  que tem toda pessoa natural de não ter violada  a sua intimidade, pela veiculação de seu corpo e/ou voz, sem que haja a sua expressa autorização”, explicou.

Citando a Lei  Pelé, a relatora afirmou que é  possível a celebração, paralelamente ao contrato especial de trabalho desportivo, de um contrato de licença do uso de imagem, de natureza civil. 

“Mediante o referido contrato de licença do uso de imagem, o atleta, em troca do uso de sua imagem pela entidade de prática desportiva que o contrata, obtém um retorno financeiro, de natureza jurídica não salarial”, disse.

Locar imóvel por curto período não altera seu caráter residencial, diz TJ-SP

Donos de imóveis que exploram o bem alugando-o em sites de hospedagem têm conseguido decisões favoráveis no Tribunal de Justiça de São Paulo para continuar com os negócios mesmo sem o aval do condomínio. A disputa tem se dado porque vizinhos reclamam que a alta rotatividade de pessoas no condomínio altera a rotina, o sossego e a segurança do local.

Na Subseção de Direito Privado III do tribunal, competente para julgar direito de vizinhança, tem prevalecido o entendimento de que, na falta de disposição específica na convenção de condomínio, não é legítima a proibição a proprietários de locar suas unidades por curta duração, ainda que definida por maioria assemblear.

A 36ª Câmara de Direito Privado, por exemplo, entende que a ocupação do imóvel por pessoas distintas, em espaços curtos de tempo, via Airbnb, não descaracteriza a destinação residencial do condomínio.

Na 28ª Câmara, da mesma forma, prevalece que se a convenção do condomínio não estabelece limitações à locação, há necessidade de observância de quorum qualificado para alteração, previsto no artigo 1.351, do Código Civil.

“Ainda que o imóvel possua decoração singela e impessoal e que exista anúncio na internet sobre a vaga em quarto, do apartamento mobiliado, a locação de imóveis por curta duração, repita-se, não descaracteriza a finalidade de moradia do apartamento”, afirmou o desembargador Milton Paulo de Carvalho, da 36ª Câmara.

Ele cita precedente da 38ª Câmara Extraordinária da Direito Privado em que participou como julgador, que assentou que a locação por curto espaço de tempo não difere daquela temporalmente estendida, pois, em ambos os casos, o locador aufere renda com seu imóvel, sem que isso desnature a utilização da unidade em si, que continua sendo destinada para fins residenciais.

“A interpretação pretendida pelo condomínio implicaria vedar qualquer tipo de locação no imóvel, seja ela por um ano ou por trinta meses, seja por um dia ou um feriado. A alteração do lapso temporal, por si só, é incapaz de tornar distinta a forma de destinação do imóvel”, concluiu o relator, desembargador Hugo Crepaldi, que entendeu descabido considerar a locação por curta temporada como um contrato de hospedagem.

“Inexistindo vedação na convenção do condomínio e não sendo possível se afirmar que a locação por curta temporada altera a destinação de modo a qualificá-la como não residencial, inexiste base jurídica a sustentar a pretendida restrição do direito de propriedade da ré pelo condomínio”, complementou o desembargador.

Responsabilidade solidária
Outra controvérsia que também tem sido solucionada pelo tribunal é quando viajantes encontram problemas nos locais em que se hospedam. A corte vem entendendo que os sites de hospedagem não são meras plataformas intermediárias e que respondem quando há defeito na prestação do serviço por quem alugar o imóvel.

Em um caso julgado pela 30ª Câmara, em julho de 2018, uma mulher que contratou hospedagem em Genebra, na Suíça, recebeu diversas picadas de percevejos presentes no imóvel e teve de desistir da estada até o final contratado, tendo optado por se hospedar em um hotel. Chegou a alegar que teve que arcar com despesas médicas, medicamentos e a necessidade de compra de malas novas.

Relator do caso, o desembargador Lino Machado afirmou que não há dúvida de que o nome Airbnb é conhecido mundialmente e que, em geral, os usuários relatam que o serviço prestado é de qualidade. “Todavia, isso, por si só, não garante que o serviço será sempre cem por cento perfeito”, ponderou.

Machado entendeu que ainda que o Airbnb não seja o efetivo anfitrião ou locador dos imóveis oferecidos, é dessa empresa que o consumidor busca a prestação do serviço que lhe garanta uma hospedagem tranquila, no local ali divulgado, pelo preço previamente ajustado, e com a garantia da empresa de que o consumidor não está sendo vítima de uma fraude ao aceitar se hospedar em um imóvel indicado na plataforma. Logo, a Airbnb responde por eventuais danos causados aos consumidores, disse.

“Incumbia à ré, ou a seus prepostos, verificar o que estava acontecendo e tomar, prontamente, as atitudes cabíveis. O dano moral é evidente. A consumidora contratou os serviços da ré visando a não ter problemas em sua viagem ao exterior. Não houve razoável atendimento à consumidora na busca pela solução do problema que ela encontrou durante a estadia. Isso, por si só, é situação passível de indenização”, mantendo o fixado na sentença, em R$ 6 mil. Quanto à restituição da quantia paga, entendeu razoável o abatimento proporcional do preço, e o reembolso pelo que foi gasto com o hotel.

Em 2017, decisão da juíza Maria Fernanda Belli, da 25ª Vara Cível de São Paulo, também condenou o mesmo site a indenizar em R$ 17 mil um casal brasileiro que alugou um apartamento na África do Sul, mas só no desembarque ficou sabendo do cancelamento. O entendimento também foi de que os sites especializados em intermediar a reserva e o pagamento de hospedagem respondem por falhas no serviço ao consumidor, pois o cliente tem confiança na ferramenta justamente para evitar quaisquer transtornos na viagem.

Ex-sócio não responde por obrigação assumida após sua saída da empresa

O ex-sócio de sociedade limitada não é responsável por obrigação assumida após deixar a empresa. O entendimento é da 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça ao afastar redirecionamento de dívida de uma empresa.

No caso, o homem ingressou com exceção de pré-executividade após ter bens bloqueados por causa de uma dívida de aluguel da empresa da qual era sócio até 2004. No entanto, a dívida era referente a valores de 2005 e 2006.

Em 2013, o juízo da execução deferiu pedido de desconsideração da personalidade jurídica da executada, por suposta dissolução irregular da sociedade, para que fosse possibilitada a constrição de bens dos sócios, entre os quais o recorrente. Ele então alegou a sua ilegitimidade passiva, pois a dívida se referia a período posterior à sua saída.

No entanto, o Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro entendeu que o ex-sócio responderia pelas obrigações contraídas pela empresa devedora até junho de 2006, quando completados dois anos de sua saída.

No recurso especial, o ex-sócio alegou que o redirecionamento da execução para atingir bens de sua propriedade seria equivocado, assim como a consequente penhora on-line feita em suas contas bancárias, não podendo ele ser responsabilizado por fatos para os quais não contribuiu.

“A interpretação dos dispositivos legais transcritos conduz à conclusão de que, na hipótese de cessão de cotas sociais, a responsabilidade do cedente pelo prazo de até dois anos após a averbação da modificação contratual restringe-se às obrigações sociais contraídas no período em que ele ainda ostentava a qualidade de sócio, ou seja, antes da sua retirada da sociedade”, disse.

Segundo o relator, o entendimento das instâncias ordinárias violou a legislação civil ao também responsabilizar o sócio cedente pela dívida executada.

Dessa forma, o ministro acolheu a exceção de pré-executividade e excluiu o ex-sócio do polo passivo, uma vez que “as obrigações que são objeto do processo de execução se referem a momento posterior à retirada do recorrente da sociedade, com a devida averbação, motivo pelo qual ele é parte ilegítima para responder por tal débito”.

Central Park é condenada em ação de distrato a devolver 80% do valor pago

As empresas Central Park Urbanismo e Administracao Ltda e Incorpordadora Ltda foram condenadas a em ação de rescisão contratual a devolver 80% de todo o valor pago pelo Autor da ação com juros e correção monetária a partir de cada pagamento, em uma única parcela.

O distrato tramitou na 3ª Vara Cível de Cotia, onde o Autor foi representado pela Muniz Sojo Advogados, que propôs a ação de rescisão contratual, pedindo a suspensão de todos os pagamentos e que empresa não negativasse o nome do autor da ação durante o curso processo.

O juiz aceitou o pedindo, suspendendo todos os pagamentos que deveriam ser realizados e proibindo a empresa de negativar o nome até que fosse formalizado o distrato.

Ao sentenciar a ação, o juiz determinou a rescisão contratual e que todos os valores fossem pagos em uma única parcela, corrigidos monetariamente e com juros desde a data de sentença.

Ambas as empresas tem dificultado a vida do consumidor, pois não realizam mais distratos se não for pela via judicial, mas mesmo antes da nova política, os distratos eram extremamente desvantajosos para o consumidor, muitas vezes com propostas de acordo representando 10% (dez por cento) do valor pago.

Tem alguma dúvida, sobre distratos e a rescisão imobiliária? Entre em contato por telefone no (11) 3090-4447, e-mail contato@munizsojo.com.br ou clique no botão abaixo para entrar em contato direto no WhatsApp:

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Agenciadores geram dano moral ao passar informações enganosas a modelos

São certos os danos emocionais e psicológicos causados a jovens modelos que foram para a Índia por intermédio de agenciadores que passaram informações falsas sobre o trabalho. Esse foi o entendimento da 1ª Turma do Tribunal Regional Federal da 3ª Região ao condenar duas pessoas ao pagamento de indenização por danos morais.

Nos autos, duas jovens de 19 anos e uma menor de 15 anos foram contratadas para trabalhar como modelos na Índia, mas, no país asiático, as promessas do contrato não foram cumpridas. Em ação civil pública, o Ministério Público Federal pretendia, além da indenização por danos morais, que os réus fossem proibidos de efetuar novas intermediações de negociações destinadas a recrutar e encaminhar pessoas para o exterior.

Os depoimentos das brasileiras revelaram que elas sofreram com falta de água na habitação, alimentação ruim e problemas de deslocamento. Uma delas teve um problema de saúde no joelho e não recebeu a assistência adequada. Além disso, as condições de trabalho foram diferentes do acordado, as atitudes do contratante intimidaram as jovens e os agenciadores brasileiros não ofereceram o suporte pactuado.

Para o MPF, os agenciadores violaram não só o Código de Defesa do Consumidor, como também o Protocolo Adicional à Convenção das Nações Unidas contra o Crime Organizado relativo à Prevenção, Repressão e Punição do Tráfico de Pessoas, devido ao cárcere privado e trabalho forçado das três modelos na Índia.

Mas a tese não foi acatada pela 1ª Turma, que afirmou que a análise do relato das próprias modelos revela que a situação não se enquadra no Protocolo. Isso porque em nenhum momento elas sofreram exploração no sentido adotado pelo documento: “a exploração da prostituição de outrem ou outras formas de exploração sexual, o trabalho ou serviços forçados, escravatura ou práticas similares à escravatura, a servidão ou a remoção de órgãos”.

No depoimento ao Juiz Federal de primeiro grau, uma delas declarou que nunca foi ameaçada ou agredida fisicamente pelo contratante indiano. Ela disse que possuía a chave do apartamento e que todas as jovens trabalharam como modelo. As outras afirmaram que viajaram com passagem de ida e volta, e que não foram ameaçadas ou assediadas e que não tiveram proximidade com prostituição ou drogas.

O relator do caso, desembargador Federal Valdeci dos Santos, citando os artigos 3º, 6º e 14ª do Código de Defesa do Consumidor, reconheceu a responsabilidade dos réus em razão da má prestação do serviço de intermediação. Para o Magistrado, ainda que o cachê, as passagens aéreas, o valor recebido semanalmente e o aluguel durante a estadia das modelos na Índia digam respeito ao contrato firmado diretamente entre elas e a agência indiana, os réus influenciaram diretamente nessa escolha.

Ele concluiu que as promessas dos réus não foram cumpridas, principalmente a de assistência no caso de problemas. Também foi omitida a jornada de trabalho e as condições de habitação na Índia. Uma das rés admitiu em seu depoimento que sabia do problema da falta de água e, ainda assim, não informou as modelos, destaca o voto.

A decisão ressaltou também que uma das modelos não obteve visto de trabalho, pois tinha, à época, apenas 15 anos. Uma das rés forneceu à menor e a seus pais a informação enganosa de que o responsável pela agência de modelos na Índia providenciaria o visto de trabalho, o que nunca aconteceu. Além disso, para convencer as modelos e seu pai a firmarem contrato com agências internacionais, a ré se comprometeu a ir pessoalmente buscá-las no país onde estivessem, caso houvesse algum problema.

Analisando os depoimentos e mensagens eletrônicas entre as modelos e os réus, o relator entendeu que elas não foram devidamente alertadas por eles sobre a real condição em que trabalhariam na Índia, e nem sobre os cuidados que deveriam tomar para não correrem riscos em um país cuja cultura é muito diferente da brasileira.

“Não obstante não haja cláusula contratual específica sobre a responsabilidade dos réus em face do ocorrido com as modelos, entendo que esta restou fartamente demonstrada no tocante às informações enganosas, inadequadas e insuficientes fornecidas pelos réus, nos termos do artigo 14 do Código de Defesa do Consumidor, com o nítido intuito de influenciar a decisão das modelos adolescentes e de seus pais, a fim de garantir o recebimento da comissão que lhes é cabida nesse tipo de contrato”, concluiu o desembargador, fixando em R$ 10 mil o pagamento por danos morais a cada uma das modelos. Com informações da Assessoria de Imprensa do TRF-3.

Promessa de compra e venda de imóvel, já quitada, atrai cobrança de ITBI

O fim de contrato envolvendo promessa de compra e venda de imóvel já quitado não livra o comprador do dever de recolher Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). Assim entendeu o Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul ao reconhecer que, nesse tipo de situação, não se pode falar de promessa, mas de venda efetiva do imóvel.

Com a decisão, a compradora terá de recolher quase R$ 500 mil, a título de ITBI, aos cofres do fisco municipal. O caso envolve a queda-de-braço entre o município de Porto Alegre e duas empresas de um conglomerado supermercadista, que desfizeram a venda do terreno onde foi construída uma de suas lojas na capital gaúcha.

Em maio de 2004, o braço administrativo do grupo firmou com sua controlada, o supermercado propriamente dito, “promessa de compra e venda quitada”, em caráter irrevogável e irretratável. Pelo teor do contrato, a controlada assumiu a obrigação de lhe vender um prédio. O preço foi ajustado em R$ 5 milhões.

O contrato particular de promessa de compra e venda foi averbado na matrícula do imóvel em junho de 2005. Quase dez anos depois, em outubro de 2014, a controladora e sua controlada firmaram “rescisão de promessa de compra e venda quitada”. A promitente compradora, então, buscou o cancelamento do registro averbado junto ao cartório de registro de imóveis, o que lhe foi negado, sob o argumento de que não recolhera o ITBI.

Sem sucesso no cartório, a compradora requereu, junto à municipalidade, o reconhecimento de não-incidência do tributo na transmissão por rescisão de promessas de compra e venda. Como o pedido foi indeferido na via administrativa, a empresa ajuizou ação anulatória de lançamento tributário.

Contrato preliminar
A 8ª Vara da Fazenda Pública de Porto Alegre havia concordado com o pedido, anulando o lançamento da guia de recolhimento do tributo e reconhecendo sua não-incidência sobre o distrato do contrato de promessa de compra e venda do imóvel.

Para a juíza Lia Gehrke Brandão, o fato gerador do ITBI é o registro imobiliário da transmissão da propriedade do bem imóvel, e não o registro de escritura de rescisão de promessa de compra e venda. Ela afirmou que a promessa de compra e venda é apenas um contrato preliminar, que poderá ou não se concretizar. E, no caso concreto, essa promessa restou rescindida por um novo contrato – o de ‘‘distrato’’.

‘‘Assim, não restando caracterizada a transmissão da propriedade, mediante transcrição no registro de imóveis, não há falar em exigência de pagamento do imposto’’, decretou na sentença.

Já o município recorreu sob o argumento de que, nos dez anos em que foi válido o contrato de promessa de compra e venda, o negócio surtiu todos os seus efeitos, estando consumado e acabado.

Negócio fechado

A relatora do recurso na 22a. Câmara Cível, desembargadora Marilene Bonzanini, entendeu que, no caso concreto, não houve promessa, mas compra. Isso porque o contrato trazia cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade e foi adimplido integralmente pelo preço ajustado (R$ 5 milhões), à vista. E não só: no mesmo ato, o vendedor entregou ao comprador a posse do imóvel. Ou seja, o contrato surtiu os efeitos a que se propunha.

Bonzanini achou estranho o fato de ter sido avençado no contrato preliminar de compra e venda – útil nas situações em que o pagamento ocorre de forma parcelada – a disposição de pagamento à vista. Seria mais óbvio firmar, desde logo e sem empecilhos, contrato de compra e venda por meio de escritura pública, registrando-o no cartório.

‘‘Havendo o pagamento integral do preço, sem a pactuação de condição e inexistente o direito de arrependimento, não havia mais qualquer possibilidade de revolvimento ao estado anterior’’, afirmou no acórdão.