Categoria: Imobiliário

Rescisão de contrato não depende de concordância de construtora, diz TJ-SP

O compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios da administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor.

O entendimento é da 11ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo ao dar provimento ao recurso de um comprador para suspender a cobrança das parcelas que vencerem após a citação das construtoras e impedir eventual negativação de seu nome.

A decisão, em caráter liminar, se deu em ação de rescisão contratual cumulada com devolução de quantias pagas. Em maio de 2019, o autor comprou das construtoras rés um apartamento e, até setembro do ano passado, pagou cerca de R$ 11 mil. No entanto, por problemas financeiros, ele pediu a rescisão do contrato.

As construtoras não concordaram com a rescisão, o que levou o comprador a acionar a Justiça. O relator, desembargador Marino Neto, vislumbrou a probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, concedendo a liminar pleiteada pela parte autora. 

“Isso porque o direito à rescisão do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel independe da concordância dos réus, ora agravados, nos termos do disposto na Súmula 1 desta Corte. Presente, assim, a verossimilhança das alegações do autor”, afirmou o magistrado.

Além disso, segundo Neto, mostra-se evidente o dano concreto que está submetido o autor diante da possibilidade de inscrição de seu nome em cadastro de inadimplentes, “em razão da manutenção da exigibilidade das parcelas devidas em relação ao contrato firmado com os réus”.

Foi fixada multa diária de R$ 500, limitada em R$ 30 mil, em caso de descumprimento da ordem de suspender as cobranças.

Fonte: Conjur

Aluguel mínimo não pode ser alterado em ação renovatória

A cláusula contratual em que se prevê a configuração do valor do aluguel não pode ser desprezada unicamente com fundamento na situação de mercado, principalmente quando não há lastro suficientemente apto a demonstrar os motivos pelos quais a autonomia das partes não deva prevalecer.

Autonomia das partes ao assinar contrato de locação de loja em shopping deve prevalecer
Divulgação
Com esse entendimento e por unanimidade, a 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça deu provimento ao recurso especial de um shopping de Brasília para afastar a revisão de aluguel feita pelo Tribunal de Justiça do Distrito Federal com base em método comparativo de dados de mercado.

A revisão do valor foi pedida pelo lojista, que não concordou com a fórmula de cálculo do valor do aluguel mínimo para renovação do contrato. A fixação foi feita após perícia judicial que considerou as características da loja, sua localização e a situação de lojas com área semelhante localizadas no mesmo empreendimento para se chegar ao valor médio do aluguel

Para o relator, ministro Luís Felipe Salomão, a decisão feriu o artigo 54 da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991), que diz que, nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center, “prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos”.

“Desse modo, afastada a possibilidade de utilização de método comparativo mercadológico na presente ação renovatória, impõe-se o retorno dos autos à Corte de origem para que analise a demanda”, apontou.

O processo em julgamento foi ajuizado antes da epidemia de Covid-19, situação que motivou decisões judiciais admitindo a revisão do contrato de locação em shopping centers e até a revisão do reajuste, de acordo com o Índice de Preços ao Consumidor (IPC).

Segundo o advogado Lucas Muniz Sojo, da Muniz Sojo Advogados, a situação já era aplicada em situações semelhantes, mas esse tipo de posição jurisprudencial não será refletido em julgados relacionados a pandemia, onde o aluguel mínimo muitas vezes foi superior ao faturamento de algumas lojas.

Assim cada lojista que se sentiu lesado, pode tentar obter um melhor equilíbrio financeiro através do judiciário.

Imóvel de família oferecido como caução em contrato de locação é impenhorável

As hipóteses de exceção à regra da impenhorabilidade do bem de família, previstas na Lei 8.009/90, são taxativas e não comportam interpretação extensiva. Por isso, não é possível penhorar imóvel oferecido como caução em contrato de locação.

Imóvel oferecido como caução em contrato de locação não se confunde com hipoteca
123RF

Com esse entendimento, a 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça deu provimento ao recurso especial de um terceiro em relação de locação de imóvel, que teve a penhora de seu imóvel oferecido com caução deferida pelo Tribunal de Justiça de São Paulo.

A corte paulista entendeu que seria descabida a alegação de impenhorabilidade do bem de família, pois a caução do bem imóvel no contrato de locação configura hipoteca, que é hipótese de exceção à regra de impenhorabilidade, segundo o inciso V do artigo 3º da Lei 8.009/90.

Relatora, a ministra Nancy Andrighi corrigiu o entendimento porque a norma só incide em caso de hipoteca dada em garantia de dívida própria, e não de dívida de terceiro. E no mais, a lei se limita a admitir a penhora por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação, conforme o inciso VII.

“Considerando que a possibilidade de expropriação do imóvel residencial é exceção à garantia da impenhorabilidade, a interpretação às ressalvas legais deve ser restritiva, sobretudo na hipótese sob exame, em que o legislador optou, expressamente, pela espécie (fiança), e não pelo gênero (caução), não deixando, por conseguinte, margem a dúvidas”, concluiu.

Juiz determina suspensão de aluguéis de Ótica no Embu das Artes

Devido a situação econômica do país, um lojista que teve seu faturamento abruptamente afetado, procurou uma tentativa de conciliação extra judicial com o Locador do imóvel.

Porém as propostas do Locador não condiziam com a situação econômica, uma vez que uma loja fechada não tem faturamento algum, apenas despesas.

Diante dessa situação, o escritório Muniz Sojo Advogados propôs ação judicial, buscando a suspensão de todos os pagamentos de aluguéis, inclusive os aluguéis vencidos de março e abril, meses em que a loja ficou fechada em razão da quarentena.

O juiz ao verificar a situação do lojista, onde ficou exposto a queda do faturamento, através de declarações contábeis, optou por suspender de forma liminar, todos os pagamentos de aluguel, tanto os vencidos quanto aos à vencer.

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Belbancy Incorporações e Central Park Urbanismo condenadas a devolver 80% do valor pago

Em ação de rescisão contratual movida pela Muniz Sojo Advogados, as empresas Belbancy Incorporações e Empreendimentos Ltda e Central Park Urbanismo e Administração Ltda foram condenadas a devolver 80% do valor total pago, corrigido monetariamente desde o desembolso de cada um dos pagamentos, de uma única vez.

No inicio da ação por pedido feito pelos advogados, o juiz da 3ª Vara Cível de Cotia, determinou a suspensão de todos os pagamentos, além de impedir que as empresas realizassem a negativação do nome dos desistentes.

O caso teve inicio quando as empresas foram procuradas na tentativa de rescindir o contrato, porém informaram que somente estavam rescindo através de decisão judicial, em razão do falecimento de um dos sócios.

Com isso, a ação de rescisão contratual foi proposta, buscando desde o seu inicio, a suspensão das parcelas e que as empresas não negativassem o nome dos clientes.

Em decisão liminar, as empresas foram intimadas e apresentaram defesa, alegando que não poderiam rescindir o contrato.

Ao final, em sentença o juiz assegurou as partes por sua inequívoca manifestação de vontade em rescindir o contrato, o seu direito a rescisão contratual conforme proposto.

O caso assim como diversos outros, onde as empresas vem dificultando a situação dos clientes inadimplentes que não conseguem mais arcar com as parcelas, devido a essa situação o judiciário tem se mostrado a melhor solução para resolver os problemas contratuais.

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Corretor tem direito a comissão se não tiver culpa por desistência do negócio

O corretor de imóveis tem direito a receber comissão nos casos em que houver desistência por arrependimento do comprador ou vendedor. A comissão só não deve ser paga caso a desistência seja culpa do corretor.

A decisão é da 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça ao reconhecer o direito de duas corretoras de receberem a comissão, apesar de o negócio não ter sido efetivado.

As corretoras recorrentes intermediaram uma venda e, quando já estava agendada a lavratura da escritura no cartório de registro de imóveis, a compradora não compareceu, o que levou à rescisão contratual por arrependimento.

Segundo a ministra Nancy Andrighi, relatora do recurso no STJ, o negócio foi desfeito sem nenhuma contribuição das corretoras, ou seja, o arrependimento da contratante se deu por fatores alheios à atividade das intermediadoras.

De acordo com a relatora, o ponto central da controvérsia é definir o que se pode entender como resultado útil da atividade do corretor de imóveis.

“Para o efeito de tornar devida a remuneração a que faz jus o corretor, a mediação deve corresponder somente aos limites conclusivos do negócio, mediante acordo de vontade das partes, independentemente da execução do negócio em si”, declarou. Assim, a desistência do negócio posteriormente por qualquer uma das partes não repercutirá na pessoa do corretor.

Nancy Andrighi ressaltou que o STJ já decidiu no sentido de que, estando o arrependimento da parte relacionado à falta de diligência e prudência do intermediador do negócio, não será devida a comissão de corretagem.

Ela mencionou o REsp 1.272.932, no qual a 3ª Turma, analisando situação semelhante ao do recurso em julgamento, entendeu que é preciso ponderar as circunstâncias do caso concreto para saber se a mediação do corretor alcançou seu resultado útil.

A ministra disse que as provas dos autos são claras em demonstrar que houve a assinatura do contrato, intermediado pelas corretoras, e depois o negócio foi desfeito por fatores alheios à atividade das intermediadoras, o que justifica o pagamento da comissão. Com informações da assessoria de imprensa do STJ.

STJ autoriza penhora de 15% de salário para quitar dívida de aluguel

A 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça autorizou a penhora de 15% da remuneração bruta de devedor que, além de ter uma renda considerada alta, adquiriu a dívida na locação de imóvel residencial.

Para o colegiado, a penhora nesse percentual não compromete a subsistência do devedor, não sendo adequado manter a impenhorabilidade no caso de créditos provenientes de aluguel para moradia — que compõe o orçamento de qualquer família —, de forma que a dívida fosse suportada unicamente pelo credor dos aluguéis.

Segundo o relator do recurso julgado, ministro Raul Araújo, a preservação da impenhorabilidade em tal situação “traria grave abalo para as relações sociais”, pois criaria dificuldade extra para os assalariados que precisassem alugar imóveis para morar.

O ministro apontou que o artigo 833 do CPC atual deu à matéria das penhoras tratamento diferente em comparação ao CPC de 1973, substituindo no caput a expressão “absolutamente impenhoráveis” pela palavra “impenhoráveis” e abrindo a possibilidade de mitigação da regra, a depender do caso concreto.

O relator também lembrou que, da mesma forma que o código antigo, a nova legislação já traz relativizações, como nas hipóteses de penhora para pagamento de prestação alimentícia.

“Então, é para além disso, das próprias relativizações que expressamente já contempla, que o novo código agora permite, sem descaracterização essencial da regra protetiva, mitigações, pois se estivessem estas restritas às próprias previsões já expressas não seria necessária a mudança comentada”, explicou.

Após essas inovações legislativas, Raul Araújo destacou que, em 2018, a Corte Especial firmou entendimento de que a regra geral de impenhorabilidade de vencimentos pode ser excepcionada a fim de garantir a efetividade da tutela jurisdicional, desde que observado percentual capaz de assegurar a dignidade do devedor e de sua família.

No caso dos autos, o ministro lembrou que a dívida foi contraída entre pessoas e tem como origem aluguéis de natureza residencial, ou seja, compromisso financeiro de caráter essencial para a vida de qualquer pessoa.

“Descabe, então, que se mantenha imune à penhora para satisfação de créditos provenientes de despesa de aluguel com moradia, sob o pálio da regra da impenhorabilidade da remuneração, a pessoa física que reside ou residiu em imóvel locado, pois a satisfação de créditos de tal natureza compõe o orçamento familiar normal de qualquer cidadão e não é justo que sejam suportados pelo credor dos aluguéis”, concluiu o ministro ao acolher parcialmente o recurso e determinar a penhora de 15% dos rendimentos brutos mensais do executado.

Esse entendimento foge do que é fixado em lei, onde até então só era permitido para quem ganhasse acima de 50 (cinquenta) salários mínimos, ressalta o advogado Lucas Muniz Sojo da Muniz Sojo Advogados.

Locar imóvel por curto período não altera seu caráter residencial, diz TJ-SP

Donos de imóveis que exploram o bem alugando-o em sites de hospedagem têm conseguido decisões favoráveis no Tribunal de Justiça de São Paulo para continuar com os negócios mesmo sem o aval do condomínio. A disputa tem se dado porque vizinhos reclamam que a alta rotatividade de pessoas no condomínio altera a rotina, o sossego e a segurança do local.

Na Subseção de Direito Privado III do tribunal, competente para julgar direito de vizinhança, tem prevalecido o entendimento de que, na falta de disposição específica na convenção de condomínio, não é legítima a proibição a proprietários de locar suas unidades por curta duração, ainda que definida por maioria assemblear.

A 36ª Câmara de Direito Privado, por exemplo, entende que a ocupação do imóvel por pessoas distintas, em espaços curtos de tempo, via Airbnb, não descaracteriza a destinação residencial do condomínio.

Na 28ª Câmara, da mesma forma, prevalece que se a convenção do condomínio não estabelece limitações à locação, há necessidade de observância de quorum qualificado para alteração, previsto no artigo 1.351, do Código Civil.

“Ainda que o imóvel possua decoração singela e impessoal e que exista anúncio na internet sobre a vaga em quarto, do apartamento mobiliado, a locação de imóveis por curta duração, repita-se, não descaracteriza a finalidade de moradia do apartamento”, afirmou o desembargador Milton Paulo de Carvalho, da 36ª Câmara.

Ele cita precedente da 38ª Câmara Extraordinária da Direito Privado em que participou como julgador, que assentou que a locação por curto espaço de tempo não difere daquela temporalmente estendida, pois, em ambos os casos, o locador aufere renda com seu imóvel, sem que isso desnature a utilização da unidade em si, que continua sendo destinada para fins residenciais.

“A interpretação pretendida pelo condomínio implicaria vedar qualquer tipo de locação no imóvel, seja ela por um ano ou por trinta meses, seja por um dia ou um feriado. A alteração do lapso temporal, por si só, é incapaz de tornar distinta a forma de destinação do imóvel”, concluiu o relator, desembargador Hugo Crepaldi, que entendeu descabido considerar a locação por curta temporada como um contrato de hospedagem.

“Inexistindo vedação na convenção do condomínio e não sendo possível se afirmar que a locação por curta temporada altera a destinação de modo a qualificá-la como não residencial, inexiste base jurídica a sustentar a pretendida restrição do direito de propriedade da ré pelo condomínio”, complementou o desembargador.

Responsabilidade solidária
Outra controvérsia que também tem sido solucionada pelo tribunal é quando viajantes encontram problemas nos locais em que se hospedam. A corte vem entendendo que os sites de hospedagem não são meras plataformas intermediárias e que respondem quando há defeito na prestação do serviço por quem alugar o imóvel.

Em um caso julgado pela 30ª Câmara, em julho de 2018, uma mulher que contratou hospedagem em Genebra, na Suíça, recebeu diversas picadas de percevejos presentes no imóvel e teve de desistir da estada até o final contratado, tendo optado por se hospedar em um hotel. Chegou a alegar que teve que arcar com despesas médicas, medicamentos e a necessidade de compra de malas novas.

Relator do caso, o desembargador Lino Machado afirmou que não há dúvida de que o nome Airbnb é conhecido mundialmente e que, em geral, os usuários relatam que o serviço prestado é de qualidade. “Todavia, isso, por si só, não garante que o serviço será sempre cem por cento perfeito”, ponderou.

Machado entendeu que ainda que o Airbnb não seja o efetivo anfitrião ou locador dos imóveis oferecidos, é dessa empresa que o consumidor busca a prestação do serviço que lhe garanta uma hospedagem tranquila, no local ali divulgado, pelo preço previamente ajustado, e com a garantia da empresa de que o consumidor não está sendo vítima de uma fraude ao aceitar se hospedar em um imóvel indicado na plataforma. Logo, a Airbnb responde por eventuais danos causados aos consumidores, disse.

“Incumbia à ré, ou a seus prepostos, verificar o que estava acontecendo e tomar, prontamente, as atitudes cabíveis. O dano moral é evidente. A consumidora contratou os serviços da ré visando a não ter problemas em sua viagem ao exterior. Não houve razoável atendimento à consumidora na busca pela solução do problema que ela encontrou durante a estadia. Isso, por si só, é situação passível de indenização”, mantendo o fixado na sentença, em R$ 6 mil. Quanto à restituição da quantia paga, entendeu razoável o abatimento proporcional do preço, e o reembolso pelo que foi gasto com o hotel.

Em 2017, decisão da juíza Maria Fernanda Belli, da 25ª Vara Cível de São Paulo, também condenou o mesmo site a indenizar em R$ 17 mil um casal brasileiro que alugou um apartamento na África do Sul, mas só no desembarque ficou sabendo do cancelamento. O entendimento também foi de que os sites especializados em intermediar a reserva e o pagamento de hospedagem respondem por falhas no serviço ao consumidor, pois o cliente tem confiança na ferramenta justamente para evitar quaisquer transtornos na viagem.

O boleto do condomínio pode ser protestado?

Iniciando nossa série de perguntas e respostas sobre condomínio, vamos começar com uma dúvida muito comum, o boleto do condomínio pode ser protestado?

Segundo o advogado Lucas Muniz Sojo, do escritório Muniz Sojo Advogados, pode, desde 22 de junho de 2018 foi publicada a Lei Estadual nº 13.160, que deu nova redação aos itens nºs. 7 e 8 das Notas Explicativas da “Tabela IV – Dos Tabelionatos de Protesto de Títulos – da Lei nº 11.331, de 26 de dezembro de 2002” tornando obrigatória a recepção por parte dos Tabelionatos, para protesto, dos créditos do condomínio e dos créditos decorrentes do contrato de locação.

Assim, caso o condomínio deseje protestar o condômino, atualmente o protesto pode ser feito de maneira fácil em qualquer cartório de protestos.

E em relação a associação de moradores?

A associação de moradores pode protestar o título, desde que o morador seja associado, em casos onde existe uma discussão em relação a associação, aconselhamos a adoção inicial de medidas judiciais, a fim de evitar possíveis prejuízos futuros a associação por negativação indevida.

Central Park é condenada em ação de distrato a devolver 80% do valor pago

As empresas Central Park Urbanismo e Administracao Ltda e Incorpordadora Ltda foram condenadas a em ação de rescisão contratual a devolver 80% de todo o valor pago pelo Autor da ação com juros e correção monetária a partir de cada pagamento, em uma única parcela.

O distrato tramitou na 3ª Vara Cível de Cotia, onde o Autor foi representado pela Muniz Sojo Advogados, que propôs a ação de rescisão contratual, pedindo a suspensão de todos os pagamentos e que empresa não negativasse o nome do autor da ação durante o curso processo.

O juiz aceitou o pedindo, suspendendo todos os pagamentos que deveriam ser realizados e proibindo a empresa de negativar o nome até que fosse formalizado o distrato.

Ao sentenciar a ação, o juiz determinou a rescisão contratual e que todos os valores fossem pagos em uma única parcela, corrigidos monetariamente e com juros desde a data de sentença.

Ambas as empresas tem dificultado a vida do consumidor, pois não realizam mais distratos se não for pela via judicial, mas mesmo antes da nova política, os distratos eram extremamente desvantajosos para o consumidor, muitas vezes com propostas de acordo representando 10% (dez por cento) do valor pago.

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